בית משפט השלום דחה תביעה לפינוי מושכר שהגישה משכירה בגין אי תשלום דמי שכירות. נקבע כי השוכרת הפרה את הסכם השכירות, בכך שלא שילמה את דמי השכירות החוזיים המלאים לחודשים אפריל 2020 ואוקטובר 2020. עם זאת, ובהתחשב בנסיבות המיוחדות, גם אם ההפרה האמורה הייתה נחשבת בימים כתיקונם להפרה יסודית המצדיקה מתן פסק דין של פינוי, אזי בהתחשב בנסיבות המיוחדות של התקופה, יש לראות את ההפרות כהפרות שאינן יסודיות, ואינן מצדיקות פסק דין של פינוי כשהן לעצמן.
שוכר לא עמד בתשלום דמי השכירות, ועל כן מוגשת נגדו תביעה לפינוי מושכר. להגנתו טוען השוכר, כי הוא פטור מתשלום דמי השכירות בשל מגיפת הקורונה וחוסר יכולת להפעיל את עסקו במושכר. פעם נוספת מגיעה סוגיה זו לדיון בבית המשפט, ויש להכריע בה.
בענייננו, התובעים הם בעלי זכויות חכירה בשני נכסי מקרקעין ברחוב הלח"י 19 בני ברק, (להלן: "המושכרים"). הנתבעת (להלן גם: "החברה") שהיא חברה לייצור רהיטים ולשיווקם, שוכרת את המושכרים מן התובעים, ועושה בהם שימוש כאולם למכירת רהיטים ומחסן רהיטים ותצוגה (להלן: "האולם" ו"המחסן", בהתאמה). אין מחלוקת בין הצדדים, כי החברה ביטלה את המחאת דמי השכירות שנועדה להיפרע בחודש אפריל 2020 וכן את המחאת דמי השכירות.
התובעים שלחו לחברה מכתבי התראה, הן בגין ביטול המחאת אפריל, הן בגין ביטול המחאת אוקטובר, ונענו, כי הסיבה לביטול היא מגיפת הקורונה, וכי החברה רואה עצמה פטורה מתשלום דמי השכירות ביחס לשתי התקופות האמורות, מאחר שלשיטתה – לא יכלה לעשות שימוש במושכרים למטרת השכירות. בכתב ההגנה, הגדירה החברה את התביעה כ"תביעה מקוממת משפטית ומוסרית כאחד, המבטאת אטימות, חוסר התחשבות קיצונית וכפיות טובה מצד התובעים כלפי החברה". לגוף העניין טענה החברה, כי יש לראות את החיוב לשלם את דמי השכירות כחיוב השלוב בחיוב לקיים פעילות למטרת השכירות בפועל, בהתאם להוראות הדין והסכמי השכירות.
כב' השופט ע' יריב פסק
סוגיית הפרת הסכמי שכירות בטענות קורונה נדונה בהרחבה בפסיקת הערכאות הדיוניות, והצדדים שניהם הפנו אל פסקי הדין העיקריים שניתנו בנושא. עמדתי המשפטית בכל הנוגע לניתוח המצב המשפטי ביחס לסיכול הסכמי שכירות בתקופת קורונה באה לידי ביטוי בשני פסקי דין שניתנו בסמוך לאחר היציאה מן הסגר הראשון. נקבע כי משעה שהמניעה לשימוש במושכרים למטרתם אינה נעוצה במושכרים עצמם, אלא בנסיבות כלל-משקיות (בענייננו – מגיפה), אין תחולה לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971 (להלן: "חוק השכירות"), כעולה מפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' משרד האוצר (2016) (להלן: "עניין זועבי"). בנוגע להוראות סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 (להלן: "חוק התרופות"), נקבע כי גם אם נניח כי התקיימו התנאים לקבוע סיכול חוזי במשמעות חוק התרופות, עדיין אין בכך כדי לשלול את סעד הביטול מן הנפגע (בענייננו – המשכירים), וזהו, למעשה, הסעד היחיד העומד לנפגע מהפרה בשל סיכול.
עוד נקבע כי עיון בפסיקה, לרבות בפסקי הדין בעניין מ.ג. יצחקי ובעניין קווינסטאון מלמד, כי בתי המשפט ייחסו משקל ניכר להיסטוריה של מערכת היחסים החוזית שבין הצדדים. כעולה מדברי בית משפט השלום בחדרה, שיקול משמעותי היה העובדה שמדובר היה במערכת יחסים מתמשכת ללא הפרות קודמות, וכי ההפרה הסתכמה בדמי שכירות של חודש אחד, וכי אף אלה שולמו בסופו של דבר. אם נסכם את התמונה הנורמטיבית, נגיע למסקנות הבאות: אין תחולה להוראות סעיף 15 לחוק השכירות; גם אם יש תחולה להוראות סעיף 18 לחוק התרופות, אזי אין הסעיף שולל את תרופת הביטול, כך שהוא אינו שולל את הזכות לתבוע פינוי של המושכר; את תום הלב הנדרש בכל פעולה משפטית יש לבחון ביחס לנסיבות הקונקרטיות של החוזה, משך החוזה, כאשר ככל שהחוזה "חי" במשך תקופה ארוכה יותר, וככל שהצדדים ניהלו מערכת יחסים חוזית תקינה יותר, כך תהיה נטייה לייחס משקל מופחת להפרות נקודתיות, ודאי בתקופה של אי-ודאות; אין לראות במשכיר "כיס עמוק" שיש לחייבו לשאת בנזק שלא הוא גרם, ובבחינת השימוש שיכול היה השוכר לעשות במושכר יש מקום להתחשב גם בשיקולים עסקיים שאינם תפעוליים-מיידיים (כפי שנעשה בעניין ידגרוב סחר).
מן הכלל אל הפרט נקבע כי בענייננו, התנהלו יחסי השכירות במשך שלוש שנותיו הראשונות של החוזה ללא כל הפרה, והא ראיה – החברה מימשה את תקופת האופציה, ומכאן שעמדה בתנאי סעיף 12 להסכמי השכירות, קרי – לא הפרה את החוזה בתקופה הראשונה. יש לזקוף לזכות החברה את העובדה שההפרה הייתה נקודתית: החברה ביטלה את שיק דמי השכירות לחודש אפריל 2020, תקופה שהתאפיינה בחוסר ודאות מוגבר, כאשר טרם נמסרו הנחיות ברורות – לא ביחס לתחזית היציאה מן הסגרים, לא ביחס לפיצוי שיינתן או לא יינתן לעוסקים, וכן שיק דמי שכירות נוסף – בחודש אוקטובר 2020, אף הוא – בתחילתו של סגר שני, בטרם התבררה התמונה העסקית. לחובת החברה יש לזקוף את העובדה שביטול ההמחאות לא נעשה בתיאום ובהסכמה של התובעים, ולמעשה, כבר בכתב הגנתה הודתה החברה כי ביטול ההמחאות נעשה כצעד חד-צדדי שעליו "הודיעה" החברה לתובעים. במערכת יחסים בין שוכר ובין משכיר, אין מקום להתנהלות חד-צדדית, ואין מקום ל"הודעה" חד-צדדית של צד למשנהו. יש מקום למשא ומתן בתום-לב. גם אם ניתן להקל עם החברה ביחס לביטול המחאת אפריל, ולייחס את ההתנהלות החד-צדדית לתחושת הבהילות בעקבות הפסקת המסחר באופן מיידי, ודאי לא ניתן לראות התנהלות זו כלגיטימית ביחס להמחאת אוקטובר.
עוד נקבע כי לכל הפחות ביחס למושכר המשמש כמחסן בעיקרו, למעשה לא נפגעה יכולתה של החברה לעשות בו שימוש למטרתו, כך שאילו פעלה בתום-לב מלא, היה עליה לשלם לכל הפחות את דמי השכירות בגין המחסן (ללא התוספת בגין הסבה חלקית לאולם תצוגה), הן ביחס לחודש אפריל 2020 הן ביחס לחודש אוקטובר 2020. אם נבחן את הנמקותיו של בית המשפט המחוזי בעניין ידגרוב סחר, ודאי שצמחה לחברה תועלת מהמשך ההחזקה במושכר – גם אם היה סגור – בהיות המושכר ממוקם באזור שהוא מרכז של עסקים לעיצוב הבית, כך שהימצאות דווקא באזור זה משרתת את עניינה ארוך הטווח של החברה.
לסיכום,
נקבע כי החברה הפרה את הסכם השכירות, בכך שלא שילמה את דמי השכירות החוזיים המלאים לחודשים אפריל 2020 ואוקטובר 2020. להפרה זו של הסכם השכירות אין הצדקה – לא בסעיף 15 לחוק השכירות ואף לא בסעיף 18 לחוק התרופות, באשר החברה המשיכה להחזיק במושכרים שניהם, המשיכה לעשות שימוש כמעט מלא באחד מהם (המחסן), ולהפיק תועלת גם מהמושכר האחר (אולם התצוגה). עם זאת, ובהתחשב בנסיבות המיוחדות, גם אם ההפרה האמורה הייתה נחשבת בימים כתיקונם להפרה יסודית המצדיקה מתן פסק דין של פינוי, אזי בהתחשב בנסיבות המיוחדות של התקופה, יש לראות את ההפרות כהפרות שאינן יסודיות, ואינן מצדיקות פסק דין של פינוי כשהן לעצמן.
התובעים יוצגו ע"י עו"ד משה לוגסי; הנתבעת יוצגה ע"י עו"ד אלי פיטרו ועו"ד עומר גילרן
תא"ח 17694-12-20
