לפרויקטים של פינוי בינוי המתרחשים בדרך כלל בשכונות ישנות ובבנייני רכבת יש מספר יתרונות משמעותיים על פני פרויקטי בנייה רגילים ופרויקטים מסוג תמ"א 38 לסוגיו:
בפרויקט מסוג פינוי בינוי התכנון הוא למקבץ בניינים או לשכונה שלמה כך שהתכנון המרחבי מספק מענה כולל לשכונה וכולל בתוכו גם את הצרכים הבסיסיים של קבוצת דיירים חדשה שתתגורר במקום, הצרכים הם מבני ציבור, גני ילדים ומתנסי"ם לפי החלטת גורמי התכנון המקומיים והמחוזיים.
פינוי בינוי בישראל הפך למנוע צמיחה משמעותי בעולם הנדל"ן והפוטנציאל הגידול הגלום בפרויקטים מעין אלו הוא אדיר. לפרויקטים של פינוי בינוי המתרחשים בדרך כלל בשכונות ישנות ובבנייני רכבת יש מספר יתרונות משמעותיים על פני פרויקטי בנייה רגילים ופרויקטים מסוג תמ"א 38 לסוגיו:
ראשית, בפרויקט מסוג פינוי בינוי התכנון הוא למקבץ בניינים או לשכונה שלמה כך שהתכנון המרחבי מספק מענה כולל לשכונה וכולל בתוכו גם את הצרכים הבסיסיים של קבוצת דיירים חדשה שתתגורר במקום, הצרכים הם מבני ציבו, גני ילדים ומתנסי"ם לפי החלטת גורמי התכנון המקומיים והמחוזיים.
שנית, ניתן מענה כולל לקבוצה גדולה של אנשים שבמקרים רבים חיים במצב סוציו אקונומי נמוך בבניינים ישנים בעלי תשתיות ישנות. העיריות במקרים רבים לא ששות להשקיע מהונם ומרצם בשכונות אלו וזוהי הזדמנות פז לבעלי הדירות לבצע שדרוג באיכות חייהם ובערך דירותיהם.
בשכונות רבות אין מענה לאיום הטילים מצפון ומדרום, הבניינים חסרי המקלטים והדירות נטולות הממ"ד מעלות את החשש מאיום הטילים שהפך מוחשי זה מכבר בכל חלקי הארץ. כמו כן, בל נשכח את עמידותם של הבניינים בפני רעידת אדמה שעלולה להתרחש בכל רגע ולהותיר רבים ללא קורת גג.
בנוסף, שדרוג חזות הערים בבניינים חדשים ובתכנון מודרני מעלה את ערכה של העיר נראותה. תוספת גדולה של דירות במרכזי הערים נותנת תועלת גדולה לביקוש של זוגות צעירים לגור ליד הוריהם במרכזי הערים , היכן שאדמות לבנייה אינן בנמצא.
אליה וקוץ בה
לכאורה נדמה כי פינוי-בינוי מעניק איכות חיים ורווח כלכלי לסביבה ולבעלי הדירות אך אל מול היתרונות ישנם חסרונות משמעותיים:
ראשית, בשל הצורך בשינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר) יש לפנות לוועדה המחוזית (לאחר קבלת אישור הועדה המקומית) והדבר אורך שנים. התהליך מתארך וטרם ניתן מענה כולל למרות הרצון העז לפשט את הליכי התכנון ולקדם בנייה שתוריד את מחירי הדיור בישראל. לוחות הזמנים מייאשים את בעלי הדירות והיזמים ולא אחת הפרויקטים נתקעים בשלב כזה או אחר והצפי אינו ידוע.
בנוסף, בשל רוב בעלי הדירות הדרוש לקידום הפרויקט (80%) הליך החתמת בעלי הדירות על החוזים הסופיים עלול לקחת זמן רב ולהיתקל בהתנגדויות השכנים כתוצאה מסיבות שונות. הקטנת הרוב הדרוש לקידום הפרויקט יחיש את קידום הפרויקטים באופן משמעותי וכיום עמלים על קידום מהלך מסוג זה.
שינוי מדיניות בוועדות המחוזיות
בישראל נמצאים מאות פרויקטים בשלבים תכנון שונים ובהחתמות מול דיירים. במשך השנים נחתמו עם בעלי הדירות חוזים שונים המעניקים תמורות שונות לבעלי הדירות. התמורות אשר נחתמו בחוזה המחייב מול היזם נעשו טרם הליכי תכנון כאלו או אחרים. התמורה העיקרית בפרויקט זה הוא הגדלת שטח הדירה (שטח עיקרי). המ"ר שניתן כתמורה לבעלי הדירות במרבית המקרים נע בין – 25-40 ואף צפונה מכך (לא כולל מרפסת) וזאת מעל למ"ר הקיים לדירותיהם כיום. השוני בין המ"ר בחוזים השונים במיקומים השונים נבע מגורמים סביבתיים, שטח המתחם, התב"ע הקיימת במקום ושיקולים כלכליים שונים של היזם.
ברוב רובם של המקרים המ"ר שהובטח לבעלי הדירות בחוזה המחייב מול היזם היה זהה למ"ר שאושר בסופו של הליך כאשר מבצעים תמרונים שונים הן מצד היזם והן מצד גורמי התכנון המקומיים והמחוזיים על מנת להוציא את הפרויקט לפועל.
יש לציין כי הגעת היזם לוועדות התכנון קורה במרבית המקרים לאחר חתימת 80% מבעלי הדירות, מתחילת תהליך הנעת הפרויקט (מינוי נציגות, בחירת היזם, מו"מ משפטי והחתמת בעלי הדירות) יכולים לעבור שנתיים ויותר תלוי בנפשות הפעולות ובגודל הפרויקט.
בשנה האחרונה החל שינוי מדיניות בוועדות המחוזיות (ת"א ומרכז) לאישור מ"ר נמוך משמעותית מהמ"ר העומד על 12-25 מ"ר בלבד. שהובטח לבעלי הדירות בחוזה המחייב. היזם ובעלי הדירות אשר עמלים על קידום הפרויקט נתקלים בתדהמה כאשר הם מגיעים לוועדות המחוזיות. שינוי המדיניות מעמיד בפני סכנה פרויקטים רבים אשר נמצאים בשלבי טרום תכנון והחתמות דיירים מכיוון שלאור הבטחות היזמים וסעיפי החוזה יהיה המ"ר מרכיב עיקרי אשר שינוי דרסטי בו יעקר את החוזה מתוכן. לאחר החתמת בעלי הדירות על החוזה ידרשו היזמים ועוה"ד מטעם בעלי הדירות לשכנע ולהחתים את בעלי הדירות על נספח בו ייכתב כי התמורה תהיה נמוכה משמעותית. כל בר דעת יכול להסיק כי סיכויי מהלך זה ידונו לכישלון לאחר שהושרש במוחם של בעלי הדירות מ"ר גבוה משמעותית במשך תקופה ארוכה.
שינוי המדיניות האמור מפתיע בעיקר לאור הקמת הותמ"ל , הקמת הרשות להתחדשות עירונית וגורמי מקצוע שונים שנוספו והאמונים על הגדלת היצע הדירות וקידום פרויקטים מעין אלו.
למרות היתרונות בביצוע הפרויקט גם בתמורות קטנות יותר, שינוי המדיניות עלול לפגוע אנושות בכדאיות וברצון של בעלי הדירות להיכנס למהלך ארוך טווח כאשר התמורה המתקבלת זהה או נמוכה מהתמורה שמתקבלת בהליכי התכנון (עפ"י חוק) בפרויקטים של תמ"א 38/2 שזמן התכנון שלהם מסתכם בוועדה המקומית ובלו"ז קצרים משמעותית.
לאור כך שאין חקיקה בתחום המעגנת את זכויותיהם של בעלי הדירות לתמורה מסוימת ומוחלטת ראוי שייקבע מדרג מסוים בין תחומי ההתחדשות העירונית לאור יתרונותיהם לשוק הנדל"ן ולמגמת ההתחדשות . הקפאת קידום על ידי שינוי מדיוניות קיצוני מקפח את זכויותיהם של בעלי הדירות.
כותב המאמר: עו"ד גילעד ושדי נבחר לאחד מ- 70 המשפיעים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל , מלווה ומייצג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 ברחבי ישראל.
הכותב - מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, מייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי
