חוסר נוחות, רעש, לכלוך ועלייה בהוצאות: הגורם החלש בפרויקטי התחדשות עירונית הם שוכרי הדירות בבניין. מה הזכויות שלהם והאם הם יכולים דווקא להרוויח ממהלך זה? מדריך
שותפים שקטים לפרויקטים של תמ"א 38 הינם שוכרי הדירות אשר מגוררים בבניין בתוקפת הבנייה. שוכרי הדירות האמורים לעיתים רבות נקלעים לפרויקט ללא רצונם ונשאבים לאתר הבנייה ללא אפשרויות לגיטימיות רלוונטיות. הדבר נובע בעיקר מחוסר ידע וניסיון ויש באפשרות שוכרי הדירות לשלוט בהלך הרוח בכל הנוגע להגנה על זכויותיהם לפני תחילת הפרויקט, במהלכו ובסיומו
שוכרי הדירות בשונה מבעלי הדירות הינם בעלי גישה שונה לפרויקט משום שאינם נהנים מהתמורות בסיום הפרויקט ואינם גורפים רווחים מהמהלך , כל רצונם הוא לשמור על סטטוס של חיים שקטים בתמורה לתשלומי השכירות החלים עליהם מתוקף חוזה השכירות שלהם. המגורים בדירה בתקופת הקמת הפרויקט אינם פשוטים וכרוכים באי נעימויות רבות וירידה באיכות החיים בבניין .
במהלך הפרויקט אין אפשרות להשתמש בשירותי החנייה במרבית המקרים, הבניין מוקף בפיגומים עליהם מתהלכים פועלי בניין זרים הגורמים בעבודתם ללכלוך רב ורעש. ישנה החשכה מסוימת של הדירה בחלק מהתקופה ,כניסה לדירה מצד בעלי מקצוע, יצרת חייץ בתוך הדירה ועוד.. ובקיצור – בלגן.
שוכרי הדירות לרוב מייצגים את הצד החלש במערכת היחסים של משכיר-שוכר ואין לכך הצדקה משפטית או חוקתית כלל וכלל. על שוכרי הדירות לעמוד על זכויותיהם ולדעת כי מגיעה להם התראה מספקת לפני תחילת העבודות ו/או הודעות על התקדמות הפרויקט על מנת לתכנן את צעדיהם לעתיד לבוא, זאת בנוסף לגילוי הנאות ותום הלב המתחייב מחוק החוזים. מומלץ לשוכרי הדירות ולאלו העתידים לשכור דירה בבניין העומד בקריטריונים לתמ"א 38, להוסיף סעיף בחוזה השכירות המחייב להודיע לשוכרים זמן מה מראש לפני תחילת העבודות וכן להודיע בכל התקדמות משמעותית בנקודות הבאות:
בפרויקטים של תמ"א 38:
1. חתימת הרוב המינימלי הדרוש של בעלי הדירות על החוזה המחייב עם היזם/קבלן.
2. הגשת בקשה להיתר בנייה.
3. קבלת אישור ועדה מקומית לבקשה.
4. קבלת היתר בנייה.
בפרויקטים של פינוי-בינוי:
1. חתימת הרוב הדרוש
2. הפקדת התב"ע.
3. אישור התב"ע (תוכנית בניין עיר) בוועדות השונות (בכל אחת מהוועדות עפ"י הצורך).
4. קבלת היתר בנייה.
לעומת זאת, לשוכרי דירות רבים זוהי הזדמנות חיובית מהטעמים הבאים:
- במהלך השנים התפתח שוק שכירות לדירות בתקופת העבודות המעניק אפשרות כלכלית לזוגות צעירים, סטודנטים ואחרים אשר אינם נמצאים בזמן שעות העבודה בבניין ולא "יסבלו" מהרעש אשר מתקיים בבניין עפ"י רוב בשעות 7:00 – 16:00 . דמי השכירות בתקופה זו זולים ב 30% - 50% ממחירי השוק.
- במרבית חוזי התמ"א בין היזם לבעלי הדירות ישנו סעיף המעניק "פיצוי" למשכירי הדירות עקב ירידה בהכנסות משכירות. את אותו הפיצוי ואף יותר תוכלו לדרוש מבעלי הדירות כהנחה לתקופת הבנייה.
- אופציה נוספת היא להעניק לשוכרי הדירה אפשרות להתגורר בדירה החדשה והמשודרגת (דירה גדולה יותר ,עם מרפסת ,חנייה ושלל הטבות שיתקבלו בפרויקט) במחיר המקורי אותו ישלמו לפני ובמהלך השיפוצים ולאותה תקופת זמן בה ארכו השיפוצים ו/או כל תקופה אחרת שתוסכם בין הצדדים.
זיהוי פרויקט ו/או בניין פוטנציאלי לתמ"א 38 שאמור להדליק נורה אדומה בטרם חתימה על חוזה שכירות:
- בית משותף ישן ללא מעלית אשר לו בין 2-4 קומות
- הבניין קיבל היתר בנייה לפני 1980
- יש שילוט של הקבלן בחצר הבניין.
השלכות כלכליות על שוכרי הדירות בתקופת העבודות בפרויקטים של תמ"א 38/1 :
- בחלק ניכר מתקופת העבודות ובמרבית הפרויקטים תבוצע הצללה ע"י רשתות על גבי הפיגומים – דבר שיחשיך את הדירה ויאלץ את בעלי הדירה לשימוש יתר בחשמל לתאורה.
- כמו כן בזמן העבודות על גבי גג הבניין יפורקו קולטי השמש וחימום המים יתאפשר אך ורק ע"י חשמל.
- אלו הנהנים ממשבי רוח קלילה על מנת לאוורר את דירתם יאלצו להגביר את השימוש במיזוג. מרבית דיירי הבניין יסגרו את חלונותיהם הן מפאת האבק והן מפאת רצונם לפרטיות מפני אלו המתהלכים בסמוך לחלונותיהם על גבי הפיגומים.
- מאידך, כאשר יזמים רבים מממנים את שירותי הניקוי של שטחי הציבור בבניין בתקופת העבודות וכאשר הגינה מושבתת ואין צורך בשירותי הגינון משום העבודות, מתקבלת החלטה בוועד הבניין להקפיא את גביית דמי וועד הבית עד לקבלת טופס 4. החלטות אלו מקלות על משכירי הדירות להשכיר את דירותיהם ומעניקות "סוכריה" קטנה למתגוררים בתקופת העבודות.
נקודות נוספות שחשוב לדעת:
- במידה והנכם מעוניינים לצאת מהדירה בטרם תחילת העבודות מומלץ להכניס לחוזה השכירות סעיף המתיר לכם לעזוב את הדירה בכל עת לאחר קבלת ההיתר ו/או בהתראה מסוימת בטרם תחילת העבודות וללא סנקציות כל שהן.
- מומלץ להתעניין בהתחייבויות היזם עפ"י החוזה בין הצדדים לגבי לוחות הזמנים וכן לברר ברשויות המקומיות לגבי צפי ולוחות זמנים לאישור התוכניות ולהוצאת ההיתרים. במרבית המקרים ניתן לבצע בדיקות אלו בצורה מכוונת באתרי האינטרנט העירוניים.
- במידה והנכם מעוניינים להישאר בדירה, קבעו מנגנוני פיצוי ושיפוי לתקופת העבודות ו/או לאחריה בכתב.
- שוכרים אשר נמצאים בחוזה ארוך טווח ו/או שלא חידשו את חוזה השכירות זמן רב – כדאי שיידרשו לביצוע ריענון לחוזה השכירות בסמוך למועד פקיעתו הקרוב למועד בו נודע לכם על הפרויקט המתגבש. אלו שלא הספיקו לחדש את החוזה – מומלץ כי יוסיפו נספח לחוזה הכולל בתוכו את ההבנות בין הצדדים בכל הנוגע לעבודות בבניין.
ביטוח תכולה וחובות היזם כלפי הדיירים:
למרות חובת היזם לבצע ביטוחים שונים ובינם ביטוחים לרכוש ולנפש לעובדים ולדיירים המתגוררים בבניין, ביטוחי צד ג' ועוד. ולמרות התחייבויותיו עפ"י חוזה התמ"א לפצות כל דייר שרכושו ניזוק בתקופת העבודות מומלץ לבצע ביטוח תכולה ורכוש מפני נזקים העלולים להתרחש בתקופת העבודות. ולבצע בדיקה מקפת כי זכויותיכם וחובות בעל הדירה מעוגנים היטב בחוזה השכירות בכל הנוגע לחובותיו (המוגברות) בתקופת העבודות.
כותב המאמר – עו"ד ומגשר גילעד ושדי הינו מומחה בתחום המקרקעין התמ"א 38 ופינוי-בינוי , מייצג ומלווה דיירים בתחום ההתחדשות העירונית עסקאות מכר ושכירויות.
