כאשר יש הפרדה רכושית בין בני הזוג. כאשר בן זוג רוצה לרכוש דירה או למכור דירה, ולבן הזוג השני יש דירה משלו, הוא יוכל לשלם מס רכישה מופחת או להיות פטור ממס רכישה כמחזיק דירה יחידה אחת בלבד, למרות הדירה הנוספת שבבעלות בן הזוג
עקרון יסוד במיסוי מקרקעין, כמו גם לעניין מס הכנסה, קובע כי יש לראות בתא המשפחתי הכולל את בני הזוג ואת ילדיהם ישות אחת לצורכי מס. ואולם לאחרונה נסוג עיקרון זה בפסיקת בתי המשפט, כאשר יש הפרדה רכושית בין בני הזוג. כאשר בן זוג רוצה לרכוש דירה או למכור דירה, ולבן הזוג השני יש דירה משלו, הוא יוכל לשלם מס רכישה מופחת או להיות פטור ממס רכישה כמחזיק דירה יחידה אחת בלבד, למרות הדירה הנוספת שבבעלות בן הזוג.
בעניין רפפורט (ו"ע 54905-05-13 צבי רפפורט נ' מנהל מיסוי מקרקעין – מחוז מרכז, אשר ניתן ביום 14.5.2015) חזרה ועדת הערר וקבעה, בהתבסס על ההלכה אשר נקבעה בעניין שלמי (3178/12 יגאל שלמי) כי החזקות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק" או "חוק מיסוי מקרקעין") לעניין פטורים לפי סעיפים 9 (מס רכישה) ו-49(ב) (מס שבח) לחוק, אינן חלוטות וניתנות לסתירה.
ועדת הערר קבעה כי לצורך קביעת ההפרדה הרכושית של הנכסים בין בני הזוג, כפי שנדרש בעניין שלמי, ניתן להיעזר במבחני עזר מתחום דיני המשפחה.
השאלה שנדונה בעניין רפפורט הייתה האם זכאי רוכש דירה לפטור מלא או להקלה בתשלום מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים יחידה, כאשר בבעלות רעייתו מצויה דירה אחרת, כאשר בין בני הזוג נחתם הסכם יחסי ממון ולטענתם הם מקיימים ביניהם הפרדה רכושית?
ביום 29.4.2009, בטרם נישאו זה לזה, חתמו בני הזוג רפפורט על הסכם ממון שבגדרו נקבעה על ידם הפרדה רכושית מלאה בין הנכסים והזכויות השייכים לכל אחד מביניהם.
לבת הזוג יש זכויות בשתי דירות אשר רכשה עוד לפני שהכירה את צבי רפפורט.
ביום 12.8.2012 רכש צבי את הדירה נשוא ערר זה וחוזה הרכישה נערך על שמו של צבי בלבד.
ביום 4.12.2012 הוציא מנהל מיסוי מקרקעין לצבי שומת מס רכישה, שלפיה קבע המנהל כי צבי פטור מתשלום מס רכישה עבור מחצית ממחיר רכישת דירתו, היות וזהו החלק שהוא "דירה יחידה". ואולם בגין רכישת המחצית השנייה של הדירה הוא ימוסה במס רכישה לפי חישוב המתייחס לרוכש דירה שנייה, וזאת מכיוון שרעייתו של צבי נכנסה לנישואין עמו כאשר בבעלותה שתי דירות אחרות.
נזכיר כי החזקות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין לגבי מיסוי בני זוג הן:
1) מס רכישה - סעיף 9 לחוק קובע חזקה לעניין חיוב לפי מדרגות מס, לפיה:
"יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד".
2) מס שבח - סעיף 49(ב) לחוק (הקבוע בפרק חמישי 1 בחוק) קובע חזקה לעניין העוסק בפטור ממס הניתן ל"דירת מגורים מזכה" (דירה יחידה), לפיה:
"לעניין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כמוכר אחד".
בפס"ד שלמי הובהר כי סעיפים אלה יוצרים פיקציה משפטית ההופכת את כל יחידי התא המשפחתי לאישיות משפטית אחת לצורך קבלת הקלה ממס רכישה או לצורך קבלת פטור ממס שבח. ואולם מדובר בחזקה משפטית הניתנת לסתירה.
במקרה דנן לא הייתה מחלוקת כי לצבי ולרעייתו הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית מלאה ביניהם בכל הנוגע לרכוש השייך לכל אחד מהם, לרבות לגבי דירותיהם. על פי הסכם זה, דירותיה של רעייתו של צבי (אשר רכשה טרם נישואיה) – שייכות לה בלבד, ואילו דירתו של צבי (אשר רכש כשכבר היה נשוי לרעייתו דהיום) – שייכת לו בלבד. לפיכך, ככל שיעלה בידי צבי להוכיח כי ההפרדה הרכושית בינו לבין רעייתו הקבועה בהסכם הממון אשר נכרת ביניהם מיושמת בפועל, הוא יהיה זכאי על פי הלכת שלמי להקלה ממס רכישה (בגין רכישת "דירה יחידה") לגבי הדירה היחידה אשר בבעלותו, על אף שרכישתה נעשתה בעת נישואיו לרעייתו דהיום, וזאת חרף הדירות הנוספות אשר בבעלותה, השייכות לה בלבד.
באשר לטיב הראיות שעל הנישומים להציג לבית המשפט לצורך סתירת החזקה נקבע כדלקמן:
1. על בני הזוג להציג בראש ובראשונה הסכם יחסי ממון (או הסכם הפרדה בין ידועים בציבור) אשר בו נקבעה הפרדה רכושית ביחס לנכסים אותם הביא כל אחד מהם לתא המשפחתי.
2. על בני הזוג להוכיח כי פעלו על פי ההסכם הלכה למעשה, דהיינו, כי ההפרדה לא נותרה "על הנייר" אלא התקיימה בפועל.
3. ניתן להשתמש במבחני העזר אשר נהוגים בדיני המשפחה לבחינת השיתוף אשר נוצר בנכסים חיצוניים, ואשר מופיעים ממילא בהוראת הביצוע 5/2011.
מבחני עזר אשר פורטו בהלכת שלמי לצורך בחינת קיומה של הפרדה רכושית מלאה בין בני הזוג ומתקיימים במקרה הנדון הם:
1. מגורים במשותף: צבי ורעייתו העידו כי אינם גרים במשותף בדירתו של צבי אלא בדירתה של רעייתו.
2. מימון משותף: צבי ורעייתו העידו כי דירתו של צבי נרכשה בכסף אשר נותר ממכירת דירתו הקודמת אשר הייתה בבעלותו ובבעלות גרושתו מנישואיו הקודמים, ואילו רעייתו דהיום לא נטלה חלק במימון רכישת דירה זו.
3. תשלום משכנתה משותף: צבי ורעייתו העידו כי דירתו של צבי לא מומנה באמצעות משכנתה.
4. דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף: רעייתו של צבי העידה כי צבי משתתף עמה בתשלומי הבית ואינו גר בחינם וכן כי קבלת דמי השכירות מדירתו של צבי היא לצורך תשלומי חשבונות הבית.
מתוך הראיות עלה כי לא עלה בידי המנהל להפריך את עדותיהם של צבי ורעייתו בנוגע להפרדה הרכושית המלאה המתקיימת ביניהם הלכה למעשה, לרבות בכל הנוגע לדירותיהם.
לאור כל האמור לעיל קבע בית המשפט כי עלה בידי צבי לסתור את הפיקציה הקבועה בסעיף 9 לחוק ולהוכיח כי אכן קיימת הפרדה רכושית בינו לבין רעייתו, וכי דירתו של צבי נושאת הערר שייכת לו בלבד ואילו דירותיה של רעייתו שייכות לה בלבד. לפיכך על המנהל להעניק הקלה בתשלום מס רכישה לצבי, אשר דירתו מהווה מבחינתו רכישה של "דירה יחידה".
לסיכום, אנו ממליצים כי בני זוג המחזיקים בכמה נכסים יערכו ביניהם הסכם ממון הכולל הפרדה רכושית, יבצעו את ההפרדה הרכושית הלכה למעשה, ובכך יראו כל אחד מהם כבעל אוטונומיה עצמאית גם לעניין המס שיחול ברכישה או במכירה של נכסיהם.
