העליון דחה ברובו ערעור שהגישו בני זוג אשר החזיקו בשתי נחלות במושב ועשו בהן שימוש מסחרי שלא כדין תוך שקבע כי בני הזוג יחזירו את הקרקע לרמ"י בלא פיצוי וישלמו דמי שימוש בסך 7 מיליון ₪. עוד נפסק כי בני הזוג ניצלו את קרבתן של הנחלות לנמל התעופה בן גוריון לשם הפעלת חניון המספק שירותי חניה והסעה לשדה התעופה וצימרים ללינה. הפרה יסודית זו של הסכם המשבצת מקנה זכות לביטול ההסכם ולהשבת הנחלות מבלי חובת פיצוי.
עסקינן בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בגדרו התקבלה תביעת רמ"י ונקבע כי המערערים ישיבו לידיה מקרקעין המוחזקים בידיהם כשהם ריקים מכל מבנה בלתי חוקי, וישלמו לה דמי שימוש ראויים בסך של 7,019,676 ש"ח. המערערים מחזיקים בשתי נחלות במושב על מקרקעין בבעלות המדינה ובניהול רמ"י. רמ"י משכירה את הקרקע לאגודה על פי הסכם משבצת דו צדדי אשר קובע כי ניצול הקרקע ייעשה לצרכי חקלאות בלבד וחל איסור על האגודה או מי מחבריה להעביר את הזכויות בקרקע לצדדים שלישיים. הפרה של התחייבות זו מאפשרת לרמ"י לבטל את ההסכם לאלתר ולקבל את הקרקע בחזרה ללא כל חובה לשלם לאגודה או למי מחבריה פיצוי. בעקבות קשיים כלכליים אליהם נקלעו המערערים, החלו שימושים חורגים בנחלות שאינם למטרות ולצרכי חקלאות. על הנחלות נבנו מבנים בלתי חוקיים רבים אשר הושכרו לצדדים שלישיים ובוצעו בהם שימושים חורגים שונים, לרבות הפעלת חניון כלי רכב, מתחם צימרים ופעילות מסחרית ענפה נוספת בהיקפים נרחבים. בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת רמ"י וקבע כי התנהלות המערערים, הייתה חמורה, כי הם "'צפצפו' על הוראות החוק, על החלטות בית המשפט, על החלטות מועצת מקרקעי ישראל ועל הוראות הסכם המשבצת" ובכך הפרו בהפרה יסודית קשה ומתמשכת את ההסכם ואת מטרת החכירה העומדת ביסודו. לפיכך, נקבע כי בהתאם להוראת להסכם המשבצת, על המשיבים להחזיר את הנחלות לרשות רמ"י ללא כל פיצוי.
לטענת המערערים, השימוש החורג החל רק בשנת 2002 ובית המשפט התעלם מכך שכחודש ימים לאחר הגשת התביעה הופסקו ופונו כל השימושים אשר בוצעו במישרין על ידי המערערים, ומרבית המבנים היבילים פונו עד חודש מרץ 2015 . נטען כי עיקר הבנייה בנחלות נעשתה כדין ובהיתר. אף אילו ניתן היה לבטל את ההסכם באופן שבו יושבו הנחלות במלואן לרמ"י, שגה בית המשפט בכך שהורה על השבת הנחלות מבלי לחייב את רמ"י להשיב למערערים את עלות המבנים אשר נבנו על ידם במקרקעין.
רמ"י טענה מנגד כי השימוש שנעשה על ידי המערערים בנחלות הוא קיצוני ביותר, ומשמעותו הפרה יסודית של הוראות הסכם המשבצת, המזכה את רמ"י בסעד המבוקש על ידה: ביטול החוזה והשבת הנחלה לידי המדינה. כן נטען כי המערערים אינם זכאים לפיצוי.
כב' השופט ד' מינץ פסק כי דין הערעור להידחות למעט בסוגיה אחת. אין חולק כי מערכת היחסים שבין הצדדים מוסדרת בהסכם המשבצת הדו-צדדי שנערך ונחתם מעת לעת בין רמ"י לבין האגודה. לפיכך, על מנת לעמוד על זכויות וחובות כל אחד מהצדדים, יש לבחון את הוראות הסכם המשבצת. כעולה מסעיף 4 להסכם, תכלית השכרת הקרקע לאגודה הינן למטרות חקלאות בלבד. על מנת להגשים את התכלית היסודית של ייעוד הקרקע למטרות חקלאיות, נכללות בהסכם המשבצת, הוראות בנוגע להעברת הזכויות בנחלה. סעיף 8 להסכם המשבצת אוסר על העברת הזכויות מכוח ההסכם לאחר בלא אישורה של רמ"י, ואף מקנה לה במקרה של הפרה מסוג זה זכות לבטל את החוזה לאלתר ולקבל לרשותה והחזקתה את החלק בקרקע שלגביו נעשתה ההפרה. איסור דומה מופיע בסעיף 19 להסכם. סעיפים אלו נקבעו בהסכם כתנאים יסודיים, והם הרלוונטיים למחלוקת דנן. במשך שנים ארוכות עשו המערערים שימושים חורגים במקרקעין, בניגוד להסכם המשבצת. הם בנו עשרות מבנים על גבי הנחלות, השכירו את המבנים לצדדים שלישיים למטרות תעסוקה לא חקלאית, והציבו בשטחי הנחלות מכולות ומבנים שונים לצורך אחסון ציוד, משרדים ועסקים שונים. המערערים אף ניצלו את קרבתן של הנחלות לנמל התעופה בן גוריון לשם הפעלת וניהול חניון המספק שירותי חניה והסעה לשדה התעופה. הם גם הקימו עסקים שונים אשר תמכו בעסקי החניון, כגון מבני צימרים המעניקים שירותי לינה ללקוחות החניון. על ההיקף הכספי של פעילות החניון עמד המערער עצמו בעתירה שהגיש לבית משפט זה, שעניינה היה צווי הרחקה שהוצאו נגדו על ידי רשות שדות התעופה לפיהם אסרו עליו להיכנס לנמל התעופה בן גוריון כדי להסיע את לקוחות החניון. עיון בעתירה מלמד כי רק לצורך הכשרת החניון הושקעו מיליוני ₪, כי עלות החזקתו החודשית עמדה על כ-150,000 ש"ח וכי היו חונים בו כאלף כלי רכב מדי יום בתעריף של 50-33 ש"ח ליום. למותר לציין כי עתירה זו נדחתה בשל חוסר ניקיון כפיו של המערער לנוכח ניהול העסק במקום שלא כדין. בגין התנהלות מפרה ובלתי חוקית זו נפתחו נגד המערערים הליכים משפטיים שונים, הן במישור הפלילי והן במישור האזרחי, אלא שדבר לא עזר. המערערים המשיכו לבצע הפרות בוטות ושימושים חורגים במקרקעין, כל זאת, תוך הפקת רווחים עצומים על חשבון הציבור. משכך נקבע כי התנהלותם החמורה והקיצונית של המערערים הפרה את הוראות הסכם המשבצת באופן בוטה, והקנתה לרמ"י זכות לבטל את ההסכם ולקבל בחזרה לרשותה את הנחלות. יתרה מכך, נקבע כי בנוסף על הוראות ההסכם, זכותה של רמ"י לביטול ההסכם ולהשבת המקרקעין נובעת אף מהוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). סעיף 7 לחוק התרופות מקנה לנפגע מהפרה יסודית של חוזה זכות לבטל את החוזה. סעיף 9 לחוק התרופות מוסיף וקובע בין היתר, כי משבוטל חוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה. בעניים דנן, התנהלות המערערים, ללא ספק, היוותה הפרה יסודית של ההסכם. זאת, לא רק בשים לב להוראות ההסכם, אלא גם בהתייחס לתכלית שבבסיס ההסכם שהינו שימוש במקרקעין למטרות חקלאיות. על אף שמדובר בהפרה יסודית זכו המערערים להזדמנויות רבות לתקן את הפרותיהם, אך הם בחרו להמשיך בהתנהלותם המפרה פעם אחר פעם. על רקע זה, ברי כי אף בהיעדר הוראת סעיף 8 להסכם, הייתה בידי רמ"י הזכות לבטל את ההסכם ולקבל את המקרקעין בחזרה לידיה.
בנוסף לאמור, נקבע כי המערערים הינם ברי-רשות במקרקעין. מערכת היחסים שבין רמ"י, האגודה וחברי האגודה מוסדרת בהסכם המשבצת, ושאלת זכויותיו של כל אחד מהצדדים נקבעת על פי הוראותיו. הסכם המשבצת, שכותרתו "חוזה שכירות" קובע, כי משבצת הקרקע שייכת למדינה ומנוהלת בידי רמ"י, אשר מעניקה לאגודה את הזכות להחזיק ולהשתמש בקרקע. האגודה, מצידה, מעניקה לחבר האגודה זכות להחזיק ולהשתמש בקרקע. חבר אגודה הוא אפוא בר-רשות של האגודה. אף אילו היו המערערים מוכיחים שזכותם הקניינית בנחלות היא זכות חכירה לדורות, לא היה בעובדה זו כשלעצמה כדי לערער את היסודות תחת זכות הביטול וההשבה המסורה לרמ"י מכוח סעיף 8 להסכם ומכוח הוראות חוק התרופות. לפי ההלכה הפסוקה, גם זכות קניינית של בעלות גמורה במקרקעין שנגמרה ברישום בעקבות חוזה מכר אינה מונעת כשלעצמה את זכות ההשבה המוקנית לנפגע מהפרת החוזה על פי הוראות החוזה ודיני התרופות. הנה כי כן, המערערים אינם חוכרים לדורות כי אם ברי-רשות במקרקעין, ועל רקע התנהלותם עומדת לרמ"י הזכות לבטל את החוזה ולקבל את הנחלות בחזרה לידיה. בהמשך אף נדחתה טענת המערערים לפיה מקום בו נעשה שימוש חורג במקרקעין, מן הראוי להסתפק בנקיטת אמצעים במישור הפלילי והמינהלי ולא בכלים חוזיים. נקבע כי לרשותה של המדינה עומדים כלים משפטיים שונים המשמשים למטרות שונות. כחלק מחובתה לשמור על המשאבים הציבוריים, נדרשת המדינה במקרים המתאימים, מעבר לנקיטת הליכים פליליים, להגשת תביעות אזרחיות שיחתרו להשבת כספים לקופה הציבורית. מקום בו מופרות הוראות הסעיף בקשר ליכולת העברת הזכויות בה, נפגעת תכלית ההסכם ולמעשה נשמט היסוד הבסיסי ביותר להתקשרות בו. מקום בו תכלית ההסכם אינה מוגשמת, יש להותיר בידי רמ"י, האמונה על שמירת המשאב הציבורי המוגבל ויקר הערך של מקרקעי ישראל, את הכלים לבטלו. המקרה דנן בו מדובר בהפרה בוטה ומתמשכת במשך שנים ארוכות, ודאי נמנה על המקרים הקיצוניים ביותר המצדיקים את הפעלת זכותה של רמ"י להשבת הנחלות לידיה. אין לקבל אף את טענת המערערים לפיה נוצרה אצלם ציפייה והסתמכות על כך שהזכות שהוענקה להם במקרקעין היא זכות בלתי הדירה ובלתי ניתנת לביטול. בלתי מתקבל על הדעת כי בעל זכויות במקרקעי ציבור יפר באופן בוטה את התחייבויותיו על פי ההסכם, יפעל בניגוד לצווי בית המשפט ובניגוד להתחייבויותיו שלו, ויצפה כי לא ניתן יהיה לשלול את זכויותיו על פי ההסכם. סיכומם של דברים, לנוכח התנהלותם המפרה הקיצונית של המערערים עומדת לרמ"י הזכות לבטל את הסכם המשבצת ולקבל את הנחלות בחזרה לידיה. זאת, הן מכוח הוראות ההסכם והן מכוח הוראות הדין.
יתרה מזאת נקבע כי יש לדחות אף את טענת המערערים על זכאותם לפיצויים כנגד השבת הנחלות. סעיף 9 לחוק התרופות קובע כי משבוטל החוזה, הנפגע חייב להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה או לשלם את שוויו. בענייננו, חיובם העיקרי של המערערים מכוח ההסכם הוא שימוש במקרקעין למטרות חקלאיות. ההסכם אמנם מתיר בניית מבנים לצרכי מגורים, אולם זאת על מנת להגשים את תכליתו העיקרית. משכך, ומשעה שלא ניתן לומר כי רמ"י קיבלה את מבני המגורים על פי החוזה, ההוצאות בהן נשאו המערערים בהקמתם אינן בבחינת דבר שקיבלה רמ"י על פי החוזה הטעון השבה. גם דין טענת המערערים כי על רמ"י לשפות אותם בגין הוצאות שהוציאו במסגרת קיום חיוביהם – להידחות. כאמור, הצדדים הסכימו מפורשות בסעיף 8 להסכם, כי בעת הפרתו רשאית רמ"י לבטל לאלתר את ההסכם ולקבל בחזרה לרשותה את החלק במקרקעין בו בוצעה ההפרה "עם כל הבנוי והנטוע עליו, ללא כל חובה לשלם לאגודה או למי מחבריה הטבה או פיצוי כל שהוא". יש לדחות גם את טענת המערערים כי דיני עשיית עושר ולא במשפט מצדיקים כי רמ"י תשפה אותם עבור הוצאותיהם. השבה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט מותנית, בין היתר, בכך שמדובר בהתעשרות שהתקבלה שלא על פי זכות שבדין (סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט). משעה שסעיף 8 להסכם מקנה לרמ"י את הזכות שלא לשפות את המערערים בגין הוצאותיהם עבור הקמת המבנים, התנאי כי מדובר בהתעשרות שלא על פי זכות שבדין, אינו מתקיים. אף אם זכתה רמ"י ביתרון כלשהו, הרי שמדובר ב"התעשרות" הנובעת ישירות מהוראות החוזה, והיא אפוא כדין. משכך, נקבע כי המערערים הפרו את הסכם המשבצת בצורה המקנה לרמ"י זכות לביטול ההסכם ולהשבת הנחלות מבלי שנדרשת ממנה כל חובת השבה, פיצוי או שיפוי. זאת ועוד, נקבע כי באשר לרכיב "הרווח היזמי" בדמי השימוש שנפסקו לטובת רמ"י, דמי שימוש ראויים נגזרים משווי המקרקעין בהם נעשה השימוש. מן הראוי כי שווי זה ייקבע בהתאם לשימוש שנעשה במקרקעין בפועל ולא בהתאם לשימוש החוקי בהם, בכך ניתן ביטוי להתעשרות של עושה השימוש במקרקעין בשווי האמיתי שלהם על חשבון בעל המקרקעין. ושעה שהמערערים לא חלקו על הקביעה כי דמי השימוש צריך שייקבעו בהתאם לשווי המקרקעין בפועל, אף אין לקבל את טענתם בנוגע לרכיב "הרווח היזמי". פשיטא כי רכיב זה הוא חלק משווי המקרקעין ולפיכך מההתעשרות הנצמחת למערערים שלא כדין, וגם בגינו עליהם להיות מחויבים. עוד טענו המערערים כי בית המשפט המחוזי טעה בחישובי דמי השימוש ביחס לחלק מהמבנים. נמצא כי יש לדחות טענות אלו, למעט טענה אחת העוסקת בחישוב שביצע בית המשפט המחוזי בקשר למבנה מסויים ביחס לשבע שנות שימוש ונמצא כי היה עליו לבצע את החישוב ביחס לחמש שנות שימוש בלבד. אחרי הדברים האלה נקבע כי מדובר במקרה קיצוני ביותר, של מערערים שפעלו בניגוד לדין ולהסכם המשבצת משך שנים ארוכות, חרף הליכים משפטיים אזרחיים ופליליים שננקטו נגדם, וחרף צווים שיפוטיים שניתנו נגדם. סיכומו של דבר, נדחו כל רכיבי הערעור למעט הטענה בנגע לחישוב דמי השימוש ביחס למבנה מסויים בנחלה. בהתאם לכך, רמ"י תשיב למערערים סך של 22,320 ש"ח בעבור רכיב זה.
לאור האמור לעיל, הערעור נדחה ברובו.
ע"א 1594/20
