בית משפט השלום קיבל תביעה שהגישו רוכשי דירות נגד היזם והחברה הקבלנית שבבעלותו בטענה כי החברה לא עמדה בהתחייבותה להשלים הבנייה עד חודש דצמבר 2015 וכי היזם שידל אותם להיכנס לדירות ללא היתר אכלוס. נקבע כי הזמנת הרוכשים להיכנס לדירות ללא אישור אכלוס, הייתה אסורה, וחורגת באופן ברור מהתנהלות מסחרית רגילה.
עסקינן בתביעות של בעלי זכויות בבניין (להלן: "התובעים") נגד היזם והחברה שבבעלותו בגין איחור בהשלמת הבנייה וליקויי בנייה (להלן: "היזם" ו-"החברה"). התובעים טענו כי החברה לא עמדה בהתחייבותה להשלים הבנייה עד חודש דצמבר 2015 וכי היזם שידל אותם להיכנס לדירות אף ללא היתר אכלוס. עוד טענו כי הם זכאים לזיכויים בגין עבודות שמימנו במקום החברה וכי במועד הגשת התביעה חייהם בבניין אינם חיים.
התובעים טענו כי כאשר נוכחו לגלות כי הליך הבנייה מתנהל בעצלתיים ולא נראה כי יסתיים במועד הקבוע בהסכם, החלו לפנות אל היזם לקבלת הסברים ותשובות לגבי המועד הצפוי למסירת הדירות, וברי כי אין להכביר במילים בדבר חוסר האונים, חוסר הוודאות והקשיים הרבים שבהם נמצאים מי שאין להם ידיעה על המועד שבו דירתם אמורה להימסר, על כל הטרחה והטרדה הרבים הנלווים לכך. הם טענו שהיזם הבטיח כל פעם מחדש כי הנה בעוד חודש או חודשיים ימסרו הדירות, אך להבטחות אלה לא היה כיסוי והמועד נדחה כל פעם מחדש, על חשבון התובעים שהיו נתונים לחסדיו. התובעים הוסיפו וטענו שהנתבע ניצל לרעה את המצב הלחוץ ביותר שבו היו נתונים, ובמטרה לשיטתו לחסוך מהעלויות המצטברות מידי חודש בחודשו של הפסדי שכירות ועוד, פנה אליהם ושכנע אותם לאכלס את הדירות (שברובן היו מוכנות לאכלוס עקרוני), וזאת למרות שהליך הבנייה של הבניין קרי הרכוש המשותף על כל המשתמע מכך טרם נבנה במלואו, בלשון המעטה, שלא לדבר על כך כי מטבע הדברים טרם ניתן טופס אישור אכלוס קרי טופס 4, לא היה חשמל תקני, העדר מעלית ועוד.
היזם והחברה טענו כי רק בשל סרבולו של המחוז הנוגע לעניין בחברת חשמל והתארכות העתקת קו המתח גרם הדבר לעיכוב כאשר כל המחדלים היו ועדיין תלויים בחברת חשמל אשר היא זו שבמחדלה גרמה לעיכוב וסרבול העתקת עמוד קו המתח. לשיטת היזם והחברה מעולם לא שכנעו את התובעים לאכלס את הדירות.
כב' השופט ע' הדר פסק
ביהמ"ש דוחה את טענת היזם לפיה התובעים הפרו ההסכם על ידי פלישה לדירות ואי תשלום יתרת התמורה. לעומת זאת, מחדלה של הנתבעת להשלים הבניה במועד החוזי ואף זמן רב לאחר מכן, מהווה הפרה יסודית של ההסכם.
בהמשך לאמור נקבע כי מעדות התובעים והיזם וחוו"ד של המומחה מטעם ביהמ"ש עולה כי החברה כשלה בביצוע העבודות ולא עמדה במועד החוזי, עקב מחדליה, לרבות מחלוקת בין היזם ומנהל העבודה ולכן התובעים נכנסו בנעלי החברה והחלו לממן מכיסם את המשך התשלומים לבעלי המקצוע לצורך השלמת הבנייה.
עוד נקבע כי במצב דברים בו מצד אחד עומד קבלן ומצד שני רוכשי דירות, אין מקום לקבל את טענת היזם והחברה שההסכם מבטא הסכמה מודעת של קוני הדירות ליתן רק לקבלן הזכות לתבוע פיצוי מוסכם. כניסת התובעים לדירות התרחשה לאחר שהיזם והחברה הפרו ההסכם, וממילא היזם אישר כי הזמין אותם תחילה להיכנס לדירות, אך חזר בו לאחר מכן. צורם במיוחד תכנו של מכתב של החברה לדייר מחודש אוגוסט 2016 שצורף לראיות התובעים, בו טענה כי "עקב שינויים בדירה שנעשתה בבקשת הלקוח, טרם התקבל אצלנו טופס 4, ולכן מועד מסירת הדירה נדחתה לסוף שנת 2016". תוכן מכתב זה עומד בניגוד לחוו"ד של המומחה מטעם ביהמ"ש על פיה הסיבה לאי מתן אישור אכלוס עד תחילת שנת 2017, הייתה אי פרוק קו החשמל העילי. מכאן שתוכן המכתב של החברה אינו נכון. יתרה מזאת, שעה שהקבלן מצא להקנות בחוזה שערך לעצמו בלבד פיצוי מוסכם, חזקה שהתנאי הוא מקפח ולכן חלה עליו חובה להסביר מדוע הפיצוי יחול רק לטובתו. לא הובא כל הסבר או נימוק להסדר חד צדדי זה ומי מהתובעים אף לא נחקר בעניין זה. ביהמ"ש דחה הטענה של היזם והחברה שמי שביקש לשנות נוסח ההסכם, בקשתו התקבלה ולכן אין זה תנאי מקפח. להפך, ביהמ"ש קבע כי עובדה זו מלמדת שהיזם והחברה טמנו פח לתובעים וניצלו העובדה שרק מי מהם גילו את התנאי החד צדדי ועמדו על תיקון ההסכם. מכאן שלא תנאים מסחריים הכתיבו, הניסוח החד צדדי, אלא ניצול חוסר הבנה של הרוכשים בלבד. ביהמ"ש קבע כי ההסבר היחידי לניסוח החד צדדי הוא ניצול אי הבנתם של מרבית התובעים את משמעות הניסוח החד צדדי לטובת הקבלן. לכן, ביהמ"ש עושה שימוש בסמכותו לשנות התנאי באופן שיחול באופן הדדי.
בהמשך לאמור נקבע כי מרגע שהיזם והחברה לא השלימו הבנייה במועד ולא שילמו שכר דירה, עקב הנחתם שכניסת התובעים לדירות תייתר הצורך לשלם להם שכר דירה, על אף שהבנייה לא הושלמה, אזי הפיצוי המתאים לכך הוא במסגרת פיצוי מוסכם כולל. הזמנת התובעים להיכנס לדירות ללא אישור אכלוס, הייתה אסורה, וחורגת באופן ברור מהתנהלות מסחרית רגילה. הזמנת התובעים להיכנס לדירות כדי לחסוך בתשלום שכר דירה, העצימה הפגיעה בתובעים עקב הפרת ההתחייבות להשלים הבנייה במועד. זאת, מכיוון שתחת להתגורר בדירות תקניות בשכר דירה, התובעים מצאו עצמם מתגוררים במשך זמן רב, באתר בנייה, ללא חיבור תיקני לרשת החשמל, ללא מעלית ומתקנים בסיסיים נוספים. חמור מכל, היזם גרם לסיכון בטיחותי. לכן, יש לייחס ליזם באופן אישי חלק מהפיצוי המוסכם בשיעור של שליש משווי הפיצוי לכל רוכש דירה.
לאור האמור לעיל התביעה התקבלה. נקבע כי היזם באופן אישי והחברה ישלמו לתובעים פיצויים בסך כולל של למעלה מ-2 מיליון ₪ וכן הוצאות משפט.
ת"א 9143-02-17
