מס הרכישה הגבוה במדינת ישראל ברכישת דירה שניה יצר שפע של תכנוני מס, כאשר אחד הנפוצים שבהם הוא העברת דירה במתנה לבן משפחה, כגון ילד או הורה. פעולה זו מחויבת ב-1/3 ממס הרכישה הרגיל, אך פטורה ממס שבח ומותירה את נותן המתנה ללא דירות, וכך הוא יכול לרכוש דירה בתשלום מס רכישה מופחת - לפי שיעור מס של דירה יחידה
מס הרכישה הגבוה במדינת ישראל ברכישת דירה שניה יצר שפע של תכנוני מס, כאשר אחד הנפוצים שבהם הוא העברת דירה במתנה לבן משפחה, כגון ילד או הורה. פעולה זו מחויבת ב-1/3 ממס הרכישה הרגיל, אך פטורה ממס שבח ומותירה את נותן המתנה ללא דירות, וכך הוא יכול לרכוש דירה בתשלום מס רכישה מופחת - לפי שיעור מס של דירה יחידה.
פסק הדין בעניין שמרת (ו"ע 24989-09-18) אשר ניתן לאחרונה על ידי ועדת הערר בנצרת, עסק בנסיבות בהן בוצעה עסקת מתנה בין בת לאמה. באותו מקרה, בני זוג, אשר התגוררו בדירתם היחידה ביישוב כורזים, החליטו לעבור להתגורר ביישוב טבעון ורכשו שם בית. לטענת העוררים, את רכישת הבית בטבעון הם תכננו לממן מכספי מכירת הבית בכורזים, אך מאחר שלא הצליחו למכור את הבית בכורזים, גם במחיר נמוך משמעותית מהמחיר שפרסמו במקור, החליטו להעביר את הבית במתנה לאמה של בת הזוג, אשר התגוררה בבית שכור.
במאמר מוסגר יצוין, כי העברת הבית במתנה לאם, אפשרה לבני הזוג לטעון, כי הם זכאים למדרגות מס רכישה של דירה יחידה ברכישת הבית בטבעון לפי סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק, לפיו רוכש יהיה זכאי למדרגות דירה יחידה למרות שבמועד רכישת הדירה החדשה היתה בבעלותו דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד לרכישת הדירה החדשה, אם מכר את הדירה האחרת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה.
במועד עריכת הסכם המתנה חתמה האם גם על צוואה, במסגרתה נקבע, כי לאחר פטירתה ירשו בני הזוג את הבית בכורזים. באופן פתאומי, נפטרה האם בתוך פחות מחודש לאחר עריכת הצוואה.
מנהל מיסוי מקרקעין קבע, כי העברת הדירה במתנה לאם היא עסקה מלאכותית שנועדה אך ורק לצורך התחמקות ממס ולכן יש לבטלה. כתוצאה מכך, בעת רכישת הבית בטבעון היו בני הזוג, לעמדת המנהל, בעלים של יותר מדירת מגורים אחת, ולפיכך חויבו במס רכישה מלא עבור רכישת הבית בטבעון. בנוסף חויבו העוררים בקנס גרעון, מאחר שלפי הטענה, פעלו במזיד ומתוך כוונה להתחמק ממס.
התיק הגיע לוועדת הערר, אשר בחנה ארוכות את נסיבות המקרה, את מהות העסקה ואת הטעם המסחרי היסודי אשר עמד בבסיסה וקבעה, כי עסקת המתנה היא עסקה מלאכותית שמטרתה התחמקות ממס.
העוררים העלו טענות שונות בניסיון להסביר כי בבסיס העברת הבית במתנה לאם עמדו טעמים מסחריים יסודיים אשר יש בהם כדי להעיד על כך שאין מדובר בעסקה מלאכותית. ועדת הערר דחתה את טענות העוררים בעניין זה, בין היתר בשל סתירות שהתגלעו ביניהן.
כך למשל, טענו העוררים, כי הבית הועבר לאם על מנת שתנהל את מכירתו או את השכרתו. ועדת הערר קבעה, כי טענה זו אינה אמינה, נוכח גילה המופלג של האם והמרחק הרב בין מקום מגוריה לבין הבית בכורזים. כן נקבע, כי גם לו היתה הטענה נכונה, לא היה בכך כדי להצדיק את העברת הדירה במתנה לאם, קל וחומר כאשר לבני הזוג יש ילדים שלא היתה להם דירת מגורים באותה העת, וכן לנוכח טענת העוררים כי מצבם הכלכלי היה קשה.
בנוסף קבעה ועדת הערר, כי העובדה שבצוואת האם, עליה חתמה במועד עסקת המתנה, נקבע כי בני הזוג ירשו את הבית בכורזים, מחזקת משמעותית את הטענה כי לא היה מדובר בעסקת מתנה אמיתית. כן ציינה הוועדה, כי עסקת המתנה דווחה לרשות המס ביום פטירת האם, ובני הזוג המשיכו לנסות ולרשום את עסקת המתנה בלשכת רישום המקרקעין גם לאחר שהאם נפטרה, על אף, שבשים לב לצוואה, לא היה טעם אחר לעשות זאת, מלבד הקטנת מס.
לסיכום,
ועדת הערר קבעה כי לא הוכח טעם כלשהו לעסקת המתנה מלבד הקטנת מס הרכישה עבור הבית הטבעון, ועל כן צדק המנהל בקבעו כי מדובר בעסקה מלאכותית.
כאמור, המנהל חייב את העוררים בקנס גרעון. בנוגע לכך נקבע, כי מאחר שקנס גירעון מוטל במקרים בהם למנהל יש טעמים סבירים להאמין שהגרעון לא היה מתהווה אילולא התרשל המוכר או עושה הפעולה, ללא הצדק סביר, הרי שלנוכח נסיבות העניין ולאור הקביעה כי העוררים הגישו דיווח מטעה, יש להותיר את הקנס על כנו.
הכותב - ממשרד עורכי דין מאיר מזרחי ושות'
